Cúales son los efectos de la derogación ley de alquileres 2023
Por Dr. Rodolfo Barbieri
DNU Javier MIlei 70/2023
Este decreto de necesidad y urgencia en su artículo 1º declara la emergencia pública en materia económica, financiera, fiscal, administrativa, previsional, tarifaria, sanitaria y social hasta el 31 de diciembre de 2025.
Para cumplir estos fines, el “Estado Nacional promoverá y asegurará la vigencia efectiva, en todo el territorio nacional, de un sistema económico basado en decisiones libres, adoptadas en un ámbito de libre concurrencia, con respeto a la propiedad privada y a los principios constitucionales de libre circulación de bienes, servicios y trabajo” (art. 2). Desregulando el comercio, los servicios y la industria en todo el país, dejando sin efecto toda restricción a la libre oferta de bienes y servicios, distorsión de precios, libre iniciativa y libre interacción de las leyes de mercado (oferta y demanda).
MODIFICACIONES AL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL
El decreto en su Título X, art. 249, deroga la Ley N° 27.551, y por añadidura queda derogada también su modificatoria, ley 27.737, sustituyendo asimismo determinados artículos del Código Civil y Comercial relativos a los contratos en general y a los contratos de locación en particular.
Se sustituye el Art 765 del Código Civil y Comercial estableciendo el concepto de
“la obligación de dar dinero” si el deudor debe cierta cantidad de moneda determinada o determinable al momento de constitución de la obligación, sea o no de curso legal en el país. El deudor se libera si entrega las cantidades comprometidas en la moneda pactada. (Art. 250).
Ya no se entiende como estableció el Código Civil y Comercial en este artículo en su redacción original, que si se estipuló dar moneda que no sea de curso legal en la República, la obligación debía considerarse como de “dar cantidades de cosas” y el deudor podía liberarse dando el equivalente en moneda de curso legal. Ahora la obligación es dineraria y se debe entregar la suma correspondiente en la moneda pactada. Respetándose así el principio de identidad de pago consagrado en el artículo 868 del Código Civil y Comercial.
Se sustituye el Art. 766 del Código Civil y Comercial estableciendo la obligación del deudor de entregar la cantidad correspondiente de la moneda pactada, tenga o no curso legal en el país (Art. 251).
El art. 252 del DNU sustituye el art. 958 del Código Civil y Comercial relativo a la libertad de contratación, imponiendo la autonomía de la libertad y restringiendo el orden público (normas imperativas indisponibles de los contratos). El artículo sustituido establece la libertad de contratación, determinación de contenido de los contratos dentro de los límites impuestos por la ley o el orden público, generalizando la supletoriedad y aplicabilidad de toda normativa a la falta de convención (voluntad) de las partes expresada en el contrato, salvo que la norma sea expresamente imperativa, y siempre con interpretación restrictiva.
También, se sustituye el Art. 960 del Código Civil y Comercial estableciendo que los jueces no tienen facultades para modificar las estipulaciones de los contratos excepto que sea pedido por una de las partes cuando lo autorice la ley. (Art. 253)
Se sustituye el Art. 989 del Código Civil y Comercial estableciendo que la aprobación administrativa de las cláusulas generales no impide el control judicial de las cláusulas abusivas (Art. 254).
En materia locativa específicamente, el decreto sustituye o deroga determinados artículos del Código Civil y Comercial.
El art. 1196 establece que las partes pueden determinar libremente las cantidades y moneda entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía, y la forma en que serán devueltas al finalizar la locación. Además pactaran libremente la periodicidad del pago, que no podrá ser inferior a mensual (art. 255).
Este artículo 1196 en su redacción original (ley 26.994), fue sustituido por la ley 27.551. Aludía a la locación habitacional estableciendo que en estos destinos no se podía requerir del locatario el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes;
depósitos en garantía por importes mayores al equivalente al primer mes de alquiler; exigía la devolución de dichos depósitos actualizados al valor del último mes de la locación; su devolución inmediata al momento de ser restituido el inmueble; la prohibición de pago de valor llave o equivalentes en la locación de vivienda y también prohibía la firma de pagarés o otros documentos que no formaran parte del contrato original.
La nueva norma trata lo relativo al depósito de garantía para las locaciones habitacionales únicamente estableciendo la libertad de las partes para su fijación y devolución. Y en relación al pago de los arriendos también establece la libertad de las partes para determinar su periodicidad con la única limitación de no poder ser inferiores a pagos mensuales.
Se sustituye el Art. 1198 del Código Civil y Comercial estableciendo el plazo de
locación de inmueble con cualquier destino será el que las partes hayan establecido.
En caso de que no se haya establecido plazo: 1. en la locación temporal se estará al que establezcan los usos y costumbres del lugar donde se asienta el inmueble locado.
- En los contratos de locación con destino a vivienda permanente, con o sin muebles, serán de dos años, y 3. para los restantes destinos será de tres años. (Art. 256)
El plazo mínimo legal siempre se consideró una norma de orden público, ahora pasa a ser una norma dispositiva o supletoria, es decir que solo en caso de que las partes no hayan estipulado libremente el plazo de la locación, se estará a los usos y costumbres del lugar donde se asienta el inmueble en locaciones temporales; al plazo mínimo legal de dos años para vivienda y de tres años para los restantes destinos. Al no existir ya un plazo mínimo legal de orden público, las disposiciones del art. 1199 en la redacción de la ley 26.994 y sus modificatorias para los destinos de sedes de legaciones diplomáticas, organismos internacionales o vivienda de su personal; habitaciones amobladas con fines de turismo descanso u otro en interés del locatario; guarda de cosas; puestos en mercados o ferias y aquellas celebradas para una finalidad determinada expresada en el contrato, han quedado derogadas. El plazo es en cada caso el que celebren las partes, y a falta de convención será el indicado supletoriamente en el art. 1198.
Se sustituye el Art. 1199 del Código Civil y Comercial. Ahora este artículo ya no habla de las excepciones al plazo mínimo legal, sino que establece la moneda de
pago y su actualización. Los alquileres podrán establecerse en moneda de curso legal o en moneda extranjera. El locatario no podrá exigir que se le acepte el pago en una moneda diferente a la establecida en el contrato (art. 868 cód cit).
Las partes podrán pactar libremente el ajuste del valor de los alquileres, siendo válido el uso de cualquier índice pactado, público o privado, expresado en la misma moneda en la que se pactaron los alquileres. Si el índice elegido deja de publicarse durante la vigencia del contrato, se utilizará otro índice oficial de características similares que publique el Instituto Nacional de Estadística y Censos si el precio se fijó en moneda nacional, u otro análogo publicado en el país que emita la moneda de pago del contrato pactada.
Adicionalmente este artículo en el último párrafo, a los fines de validar ajustes por estos índices establece que no será de aplicación a los contratos incluidos en este Capítulo el artículo 10 de la Ley N° 23.928 que establece la prohibición de “la indexación por precios, actualización monetaria, variación de costos o cualquier otra forma de repotenciación de las deudas, impuestos, precios o tarifas de los bienes, obras o servicios” (Art. 257).———————————————————————————————
El art. 258 deroga el art. 1202 del Código Civil y Comercial de la Nación y el 259 del DNU deroga los artículos 1204 y 1204 bis del código citado.
El art. 1202 establecía la obligación del locador de pagar las mejoras necesarias hechas por el locatario a la cosa locada, aunque no lo haya convenido, si el contrato se resolvía sin culpa del locatario, excepto que sea por destrucción de la cosa. El art. 1204 estableció que ante la pérdida de luminosidad del inmueble urbano por construcciones en las fincas vecinas, el locatario no estaba autorizado a solicitar la reducción del precio ni a resolver el contrato, excepto dolo del locador. El art. 1204 bis fue incorporado por la ley 27.551, allí se estipulaba que los gastos y acreencias que se encontraren a cargo del locador conforme las disposiciones de esta sección, podían ser compensados de pleno derecho por el locatario con los cánones locativos, previa notificación fehaciente al locador del detalle de los mismos.
Para que las normas de estos tres artículos derogados sean aplicables al contrato, habrá que incorporarlos voluntariamente, si así se acuerda entre las partes.
En relación al art. 1203 del código ( Frustración del uso o goce de la cosa. Si por causas no imputables al locatario, éste se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si no se viese afectada directa o indirectamente la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes); al haber sido sustituido su texto por la ley 27.551 (art. 6), también ha quedado derogado por lo dispuesto en el art. 249 del decreto en análisis.
El art. 260 del DNU incorpora al art. 1219 del código un cuarto inciso. Este artículo de tres incisos (a, b y c) alude a la resolución de la locación por causas imputables al locatario, no funciona de pleno derecho ya que queda al arbitrio del locador resolver el contrato: a) por cambio de destino o uso irregular en los términos del artículo 1205;
b) por falta de conservación de la cosa locada, o su abandono sin dejar quien haga sus veces; c) por falta de pago de la prestación dineraria convenida, durante dos períodos consecutivos.
Incorporándose ahora como inciso d) el siguiente: “d) por cualquier causa fijada en el contrato”.
En relación a la facultad de resolución del contrato por parte del locatario por causas imputales al locador, el art. 261 del DNU 70/23 sustituye el art. 1220 del código estableciendo que posee esta facultad si el locador no conserva la cosa con aptitud para el uso y goce convenido, salvo cuando el daño haya sido ocasionado directa o indirectamente por el locatario (inc a); y si el locador incumple la garantía de evicción o la de vicios redhibitorios (inc. b).
El art. 1221 del código en relación a la facultad de resolver anticipadamente y sin causa por parte del locatario el contrato, establece que el locatario “podrá, en cualquier momento, resolver la contratación abonando el equivalente al diez por ciento (10%) del saldo del canon locativo futuro, calculado desde la fecha de la notificación de la rescisión hasta la fecha de finalización pactada en el contrato” (art. 262).
Se deroga el art. 1221 bis del Código Civil y Comercial, que establecía para los contratos de inmuebles destinados a vivienda que dentro de los tres (3) últimos meses de la relación locativa, cualquiera de las partes podía convocar a la otra, notificándola en forma fehaciente, a efectos de acordar la renovación del contrato, en un plazo no mayor a quince (15) días corridos. En caso de silencio del locador o frente a su negativa de llegar a un acuerdo, estando debidamente notificado, el locatario podía resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización correspondiente (art. 263).
VALIDEZ DE LOS DECRETOS DE NECESIDAD Y URGENCIA DICTADOS POR EL PODER EJECUTIVO NACIONAL.
– Artículos 76 y 99 inc. 3) de la Constitución Nacional. Control de legalidad.
El presidente de la Nación puede emitir decretos para regular todo lo que tenga que ver con la organización administrativa del país, pero no puede emitir disposiciones legislativas salvo determinadas circunstancias que lo autorizan. Los decretos delegados son los que con un plazo previamente fijado para su ejercicio y dentro de las bases de la delegación que establezca el Congreso está autorizado a emitir.
Los decretos de necesidad y urgencia son los que podrá emitir cuando existen circunstancias excepcionales que impiden seguir el procedimiento de sanción de las leyes establecido en la Constitución Nacional. Estos decretos no pueden tratar temas de materia penal, tributaria, electoral o sobre partidos políticos. Debe remitirlos el jefe de Gabinete a la Comisión Bicameral Permanente que emite dictamen y será el Congreso quien determine si se cumplieron los requisitos que establece la Constitución.
La Corte Suprema de Justicia aceptó el uso de los DNU en algunos casos y en otros no, estableciendo que “es atribución de la CSJN evaluar, en cada caso concreto, el presupuesto fáctico que justificaría la adopción de decretos que reúnan tan excepcionales presupuestos” (Fallos 338:1048. 322:1726 y 333:633). Más allá de este criterio, está en juego la división de poderes que establece la Constitución, pero por estar expresamente incorporados a la Constitución Nacional por la reforma del año 1994, gozan de una suerte de presunción (iure et de iure) de ilegitimidad per se.
El poder del Estado es uno solo, lo que existen son funciones ejecutivas, legislativas y judiciales atribuidas específicamente a tres órganos. Pero de estos tres órganos del Estado, el poder administrador lo ejerce el presidente de la Nación y debe ocuparse de las necesidades que por su gravedad no admitan demora, sin que la presencia de zonas grises sea un obstáculo para cumplir con sus deberes evitando demorar las cosas actuando dentro del marco de la ley. La reforma constitucional del año 1994 tuvo como finalidad en este aspecto (léase art. 99 inc 3), dotar al poder ejecutivo de una facultad que le permita responder en determinadas situaciones en modo ágil.
El poder ejecutivo ordinariamente participa en la formación de las leyes al promulgarlas y ordenar su publicación, y también al observarlas y/o aprobarlas parcialmente. Asimismo puede indultar penas.
También, en circunstancias extraordinarias podrá legislar mediante estos decretos, sujetándose al posterior control y aprobación del poder legislativo. El Congreso puede revocar un DNU e incluso puede derogarlo por ley posterior. El poder ejecutivo responde ante la urgencia, y el poder legislativo tiene el control posterior de lo que resuelva y en definitiva la última palabra. Las Cámaras no pueden introducir enmiendas, agregados o supresiones al texto del Poder Ejecutivo, debiendo circunscribirse a la aceptación o rechazo del contenido, mediante el voto de la mayoría absoluta de los miembros presentes.
Por su parte, la Constitución no exige la presencia de una rigurosa excepcionalidad para que un DNU resulte procedente, ni otorga al poder judicial la función de evaluar si se justifica su dictado.
Artículo 76.- Se prohíbe la delegación legislativa en el Poder Ejecutivo, salvo en
materias determinadas de administración o de emergencia pública, con plazo
fijado para su ejercicio y dentro de las bases de la delegación que el Congreso
establezca.
La caducidad resultante del transcurso del plazo previsto en el párrafo anterior no
importará revisión de las relaciones jurídicas nacidas al amparo de las normas
dictadas en consecuencia de la delegación legislativa.
Atribuciones del Poder Ejecutivo
Artículo 99.- El Presidente de la Nación tiene las siguientes atribuciones:
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