Análisis del Mercado Inmobiliario 2024:
¿ Cúando vuelve el credito hipotecario en Argentina? 10 puntos clave
- Capacidad de Compra Limitada: En Argentina, solo un 20% de la población está en condiciones de comprar inmuebles con sus ahorros. La mayoría necesita recurrir a créditos hipotecarios, una opción actualmente limitada.
- Ausencia de Créditos Hipotecarios Viables: La inflación en los últimos años ha tenido un impacto devastador en los salarios y la capacidad de ahorro, lo que ha hecho que los créditos hipotecarios sean prácticamente inaccesibles para la mayoría de los argentinos.
- Ingresos Familiares Promedio: Siendo optimistas, un grupo familiar promedio en Argentina gana alrededor de 600 dólares al mes. Sin embargo, un análisis más profundo podría revelar una cifra menor.
- Costo de la Vida: A noviembre de 2023, el valor de una Canasta Básica Total tipo 2 según INDEC es de $345.295,45, unos U$S 350 .
- Realidad del Mercado Inmobiliario: Considerando los precios en Buenos Aires, el metro cuadrado más económico se encuentra alrededor de los 1000 dólares. Por lo tanto, una vivienda familiar pequeña podría costar unos 60,000 dólares, aunque este es un caso extremo y es difícil encontrar inmuebles a estos valores.
- Escenario Ideal de Créditos Hipotecarios: Si se ofrecieran créditos por el 100% del valor de la propiedad a pagar en más de 16 años (200 meses), con una cuota mensual de unos 300 dólares más intereses y gastos, se abriría la posibilidad de acceso a la vivienda para millones de personas. Fuera de las grandes ciudades, estas cuotas podrían ser más manejables.
- Participación del Sector Privado: Para que el crédito hipotecario del 100% sea una solución viable, es crucial la participación del sector privado. Esto requerirá un tiempo para recuperar la confianza. En las grandes economías, el crédito es fundamental para el crecimiento económico, y Argentina deberá eventualmente adoptar esta práctica.
- Desaceleración de la Inflación: Antes de que el crédito hipotecario pueda volver, es fundamental la desaceleración de la inflación. El plan de shock y ajuste lanzado por el ministro Luis Caputo y el presidente de la República busca revertir la inflación. Se espera que para el último semestre de 2024 comiencen a verse resultados.
- Créditos del 70% y Ahorro Previo: Los bancos, al ser empresas que deben minimizar riesgos, probablemente ofrecerían créditos que cubran hasta el 70% del valor del inmueble. Siguiendo el análisis en base a una vivienda de U$S 60.000 , se requeriría que los compradores tengan ahorrados unos 18,000 dólares. Algunos pueden tener esos ahorros, vender un vehículo u obtener ayudar de algún familiar . Pero en la mayoría de los casos la gente no tiene resto ni ha podido ahorrar. Esto significa que un asalariado , podría llevar 36 meses de ahorro, si se alinearan todos los planetas.
- Escenarios Futuros: Con la mejora de la inflación y la estabilización de la capacidad de ahorro, especialmente para aquellos que ya cuentan con un pequeño ahorro, se podría ver un aumento en la toma de créditos para la compra de inmuebles. Sin embargo, este proceso dependerá en gran medida de la evolución económica del país y de la confianza en el sistema financiero.
La recuperación del crédito hipotecario en Argentina es un proceso complejo que requiere una estabilización económica, una desaceleración de la inflación y una participación activa del sector privado. La situación actual presenta desafíos significativos, pero también oportunidades para mejorar el acceso a la vivienda para una mayor.
En mi opinión si se recupera la macro económica y se desacelera la inflación ,durante el 2024 en el 2025 comenzaran a llegar algunas ofertas de crédito , ir ampliándose en el 2026.
Por Omar Cufre
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