Mercado inmobiliario 2023: La esperanza del cambio
La depreciación del peso frente al dólar, la evaporación del crédito accesible para adquirir inmuebles, la inflación de tres dígitos y la erosión de la capacidad de ahorro de la población fueron factores determinantes en esta debacle. Además, la aprobación de la controvertida Ley de Alquileres propulsó a muchos propietarios a mover sus inmuebles del alquiler a la venta, generando un sobrestock de unidades en venta.
El escenario se volvió aún más sombrío con la creciente incertidumbre y la percepción de algunos sectores que amenazaron con atacar la propiedad privada, causando más inestabilidad y miedo en los propietarios. Esto, en palabras de Diego Migliorisi, experto en el mercado inmobiliario, es la “suma de todas las crisis”.
¿Que pasó con los precios?
El exceso de oferta es especialmente notable en las unidades de 1 y 2 ambientes, que representan el 50% de los inmuebles de la ciudad. Muchos de estos inmuebles están destinados al alquiler y numerosos edificios que se construyeron siguen esta tipología. Dependiendo del barrio, la merma oscila entre el 20% y el 40%, aunque en el corredor norte de la ciudad la disminución fue menor.
Las unidades más grandes, de 3 y 4 ambientes, no han sido tan afectadas por la sobreoferta, pero sí por los demás factores, lo que ha dado lugar a una variación de precios más moderada.
Por otro lado, los locales comerciales y las oficinas han sido los más golpeados por esta “suma de todas las crisis”. El auge del comercio electrónico, el teletrabajo y la transición de trámites presenciales a online redefinieron su estatus. Sin embargo, las ubicaciones comerciales premium y los locales en esquina parecen inmunes a la crisis.
Las casas y las propiedades tipo casa han sido las menos afectadas. Por un lado, representan un porcentaje muy bajo del total de propiedades, por otro, las bajas expensas y las unidades con terrazas, patios y espacios descubiertos son cada vez más demandadas a partir de la pandemia.
Basta de cepo
Una crítica crucial y justificada al entorno económico actual recae en las restricciones al acceso al dólar para comprar inmuebles. La inversión en propiedades no es otra cosa que inversión en suelo argentino, y limitar su acceso es poner un freno al desarrollo y la confianza del mercado inmobiliario.
La adquisición de propiedades ha sido tradicionalmente en dólares, debido a la estabilidad que proporciona esta moneda en comparación con el peso argentino. Sin embargo, con las restricciones de cambio actuales, la capacidad de comprar inmuebles se ve drásticamente limitada. Esta situación no solo afecta a los potenciales compradores, sino también a los vendedores, quienes ven reducida la demanda para sus propiedades.
La transacción en pesos es un escenario prácticamente inexistente en el mercado inmobiliario argentino, dado que la moneda local está ultra devaluada. Este hecho no solo ahuyenta a los inversores, sino que también pone en jaque a los ahorristas que ven cómo sus ahorros se desvanecen con el paso del tiempo.
Diego Migliorisi afirmó que :
“Las restricciones al dólar para la compra de inmuebles no hacen más que añadir incertidumbre y desconfianza en un sector que está en jaque. Es hora de cambiar el rumbo, de fomentar la inversión y de respetar a los argentinos que apuestan por su país”.
Es esencial, por lo tanto, que las políticas se orienten hacia la liberalización de las restricciones de cambio, no solo para revitalizar el mercado inmobiliario, sino también para restaurar la confianza en la economía argentina.
Lucas Enricci sotinene que:
El cepo es una de las tantan travas que tiene el comprador para invertir en le mercado inmobiliario , que esta dolarizado , es una realidad indiscutible.
A su vez el Doctor Jorge Rogelio Cosenza no dudó en condenar la medida que lleva acasi cuatro años ininterrrupidos:
Es populismo , no sirve , lamentablemente prefieren invertir en otra cosa que darle dolares a la gente para invirta en real estate que es inversión en suelo Argentino. Esto es el mundo del revés. Espero que muy pronto todo cambie.
Al final de la caída de precios y la esperanza de cambio
A pesar de este escenario desolador, Migliorisi sostiene que estamos llegando al final de la caída de los precios. El especialista muestra un pronóstico positivo para 2024, basado en un eventual ajuste del mercado y la consolidación de las condiciones favorables actuales.
Como recomendación final, la actual coyuntura ofrece una oportunidad única para comprar, ya que estas condiciones tan favorables para el comprador no se repetirán en muchos años. En palabras de Migliorisi: “comprar hoy es la mejor decisión”.
En resumen, el mercado inmobiliario de CABA ha sufrido por una serie de crisis, pero la esperanza de un cambio y un futuro mejor está a la vuelta de la esquina.
Por Guillermo Doval
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