Crowdfunding inmobiliario, riesgos y ventajas 2023. Por Agustin Llabres

Crowdfunding inmobiliario, riesgos y ventajas 2023. Por Agustin Llabres

Crowdfunding inmobiliario
Agustin Llabres nos cuenta sobre esta nueva forma de inversión

¿Estás buscando la manera más fácil de comenzar a invertir en el mercado inmobiliario ?.

¿Te parece comenzar a construir una cartera de bienes raíces rentable con tan solo $ 10. Empezar?.

Crowdfunding inmobiliario, riesgos y bentajas . Por Agustin Llabres
Traducido al español por Agustin LLabres

Por Agustin LLabres

¿ Queres comprender los riesgos de invertir en crowdfunding inmobiliario antes de entregar el dinero que tanto le costó ganar?.

 

Los inversores de todo el mundo son muy conscientes de la tremenda oportunidad de crecer economicamente que presenta el sector inmobiliario.

Esto es particularmente cierto en el caso de bienes raíces comerciales en casi cualquier sector, donde todo, desde propiedades multifamiliares e industriales hasta propiedades comerciales y minoristas, puede generar rendimientos impresionantes para los propietarios.

Desafortunadamente para la mayoría de los inversionistas, los bienes raíces son tan caros de adquirir que no pueden unirse al club.

 

La verdad es que incluso para los desarrolladores y propietarios de inmuebles comerciales, el costo moderno de comprar y construir activos es prohibitivo.

Pedir prestado dinero y pagar la deuda reduce sus ganancias, razón por la cual los desarrolladores siempre están buscando nuevos métodos de recaudación de fondos.

Uno de los métodos de recaudación de fondos más populares es el crowdfunding inmobiliario , en el que varios inversores hacen pequeñas contribuciones a un todo grande. Es una gran idea, pero no está exenta de riesgos.

Cómo funciona el crowdfunding inmobiliario?

La financiación colectiva de un negocio de bienes raíces se puede hacer de varias maneras.

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que es el Crowdfunding inmobiliario

Podría ser tan simple como que usted y un pequeño grupo de sus amigos aporten $ 10,000 para comprar una propiedad inmobiliaria y compartir las ganancias.

Sin embargo, también existen plataformas de crowdfunding inmobiliario muy recoocidas  donde podes elegir entre diferentes ofertas de crowdfunding para invertir .

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Una vez que invierta, obtendrá capital en la propiedad en cuestión como propietario o socio comanditario de la empresa.

Por lo general, esto le dará derecho a una parte de los ingresos generados por la propiedad o cualquier ganancia obtenida a través de la apreciación de la propiedad cuando se venda la propiedad.

La cantidad exacta de sus ganancias e ingresos (o sus pérdidas) estará determinada por la cantidad de capital que compró en la oferta.

 

En la mayoría de los casos, las inversiones inmobiliarias de financiación colectiva se establecen y gravan como sociedades de responsabilidad limitada (LLC) y todos los inversores individuales se convierten en socios limitados.

El patrocinador de la oferta (desarrollador o propietario) generalmente se nombra en el acuerdo operativo como el socio general y toma todas las decisiones relevantes para la inversión. Serán responsables de cosas como:

 

Gestión del día a día (o contratación de una empresa de gestión)

Renovaciones

Mantener la propiedad por debajo del presupuesto

Asegurarse de que la propiedad genere ingresos y funcione de acuerdo con el prospecto de inversión

¿Cuál es el riesgo con el crowdfunding?

En un mundo perfecto, el crowdfunding le ofrece los mejores aspectos de la propiedad sin el trabajo y el estrés que conlleva la gestión de activos. Como el cobro de alquileres, el mantenimiento, la contabilidad y el cumplimiento legal.

Puede hacer su inversión y sentarse mientras obtiene ingresos pasivos de las rentas o tomar su parte de las ganancias cuando se vende el activo. En algunos casos, puede hacer ambas cosas.

 

Lo que hay que recordar, por supuesto, es que rara vez existe un mundo perfecto. Una oferta de crowdfunding inmobiliario es como cualquier otra inversión.

Sobre el papel, parece una oportunidad que no se puede perder, pero el mundo real no existe en el papel.

La realidad es que existe una gran cantidad de riesgos potenciales con el crowdfunding, al igual que con cualquier otra inversión. El crowdfunding no elimina tanto esos riesgos como los distribuye entre varios inversores.

 

Independientemente de cuán optimistas puedan ser las predicciones en un memorando de oferta de inversión o en un presupuesto pro forma, el hecho es que las circunstancias imprevistas y el error humano pueden generar pérdidas para todas las partes involucradas.

Usted y sus socios de capital pueden perder menos dinero del que tendrían si hubieran comprado el activo en su totalidad, pero cualquier inversión conlleva el riesgo de pérdida.

 

Un acuerdo de crowdfunding es tan bueno como su socio general

Una de las mayores fortalezas potenciales del crowdfunding es también una de sus mayores debilidades potenciales.

Como se señaló anteriormente, los inversores en un acuerdo de crowdfunding de bienes raíces generalmente se convierten en socios limitados en la inversión.

Como socios limitados, los inversores obtienen una parte de las ganancias y pérdidas, pero su capital no les da derecho a opinar sobre la gestión diaria o el proceso de toma de decisiones con respecto al activo.

 

A diferencia de los grandes accionistas que se sientan en una junta directiva y votan en las decisiones importantes, los socios limitados solo obtienen acciones.

Eso significa que el éxito de su acuerdo de crowdfunding depende en gran medida del desempeño del socio general.

Ellos tomarán las decisiones del día a día y supervisarán la inversión. Eso significa que son usted y los otros socios limitados quienes pagarán el costo financiero si el socio general toma malas decisiones de gestión.

 

¿Cómo se financia el activo?

Otro posible punto débil en un acuerdo de crowdfunding es el financiamiento.

En la mayoría de los casos, las inversiones inmobiliarias de financiación colectiva utilizan una combinación de capital patrocinador, capital inversor y financiación para comprar y/o realizar mejoras en el activo.

Si su activo está financiado por un préstamo de tasa ajustable. Un fuerte aumento en las tasas de interés como el que está ocurriendo ahora puede quitarle una gran parte de los ingresos o ganancias de la venta del activo.

 

Recuerde, los planes para adquirir muchos activos de financiación colectiva se implementan mucho antes de que se convierta en una oferta oficial.

Entonces, en el caso de una oferta que se armó hace algunos años, el desarrollador puede haber optado por un préstamo de tasa ajustable a corto plazo.

Porque era mucho más barato que una opción de tasa fija y la probabilidad de que la Reserva Federal aumentara las tasas de interés parecían bastante delgadas.

 

Por supuesto, esa imagen ha cambiado,un activo de crowdfunding respaldado por un préstamo a corto plazo podría enfrentar fuertes vientos en contra en forma de un aumento de la tasa.

También podría ser mucho más costoso asegurar un nuevo préstamo a largo plazo.

Por lo tanto, debe prestar mucha atención a la letra pequeña sobre cómo se estructuran los préstamos relacionados con su activo en cualquier acuerdo de financiación colectiva.

 

Tiempo lo es todo

Muchos acuerdos de crowdfunding de bienes raíces giran en torno a la adquisición de un activo de bajo rendimiento en un mercado con una fuerte ventaja.

En términos sencillos, eso significa que los desarrolladores compran a bajo precio y especulan que el área donde se encuentra la propiedad mejorará. Lo que permite que el activo genere más ingresos por alquiler y vea ganancias de apreciación más rápidas.

Si el mercado en el área no mejora según lo previsto, o peor aún, se estanca, sus ingresos y ganancias proyectados se verán afectados.

 

Para ser justos, la mayoría de los patrocinadores de ofertas de crowdfunding investigan mucho en un mercado inmobiliario antes de adquirir un activo.

Pero no es una ciencia exacta. De la misma manera que los meteorólogos predicen el clima, los desarrolladores observan varios puntos de datos diferentes y hacen predicciones sobre cómo se comportará el mercado inmobiliario en un momento futuro.

Estas predicciones representan su mejor suposición, pero no siempre son precisas.

 

A veces, los mercados no funcionan como se predijo, al igual que a veces llueve un día que el meteorólogo predijo el sol.

Otras veces, eventos completamente imprevistos impactan en el mercado inmobiliario local de formas que nadie podría haber imaginado.

Por ejemplo, ningún desarrollador que analice un acuerdo potencial a mediados de 2019 podría haber predicho algo como la crisis de COVID.

Por lo tanto, no importa qué tan sólidos sean los datos que respaldan el acuerdo de financiación colectiva elegido, el momento lo es todo.

 

¿Cuánto tiempo puedes aguantar?

La mayoría de los acuerdos de financiación colectiva de bienes raíces tardan un tiempo en estabilizarse y comenzar a generar ingresos para los inversores.

Muchos activos requerirán renovaciones u otras mejoras antes de que puedan alcanzar su máximo potencial de ingresos. Otros activos se construyen desde cero.

Es por eso que la mayoría de las ofertas de crowdfunding tienen lo que se conoce como período de espera.

Se requerirá que los inversores en el acuerdo comprometan su capital a la oferta durante la totalidad de este período de espera.

 

Los períodos de espera varían según cada acuerdo individual, pero generalmente duran entre tres y siete años. A veces son incluso más largas.

En muchos casos, los dividendos y los ingresos pueden no llegar a los inversores en los primeros años de este período de espera.

Durante este período de retención, puede que le resulte imposible retirar su dinero de un acuerdo de crowdfunding antes de tiempo si surge la necesidad.

 

Si existe un mercado secundario donde pueda liquidar su inversión, depende completamente del desarrollador.

No existe un requisito para un mercado secundario en ningún acuerdo de crowdfunding e incluso si existe un mercado secundario. Puede haber sanciones significativas por la liquidación anticipada de su inversión.

Todo esto significa que debe estar 100% seguro de que puede comprometer su capital de inversión durante todo el período de espera antes de invertir.

 
¿Es la inversión inicial la única inversión?

Algunas ofertas de crowdfunding inmobiliario son muy sencillas en relación con el monto de su inversión.

Hay un mínimo de inversión, y una vez que cumpla con ese mínimo, se convierte en un socio limitado y no se requerirán más compromisos financieros. Sin embargo, no todos los acuerdos de crowdfunding inmobiliario están estructurados de esa manera.

 

Algunos acuerdos operativos de crowdfunding inmobiliario tienen lo que se conoce como cláusula de llamada de capital. Las llamadas de capital permiten que el patrocinador requiera que los inversionistas comprometan capital adicional en caso de circunstancias imprevistas con respecto al activo. Por ejemplo, si una renovación supera el presupuesto o el contratista descubre un nuevo problema con el activo, el patrocinador puede hacer un pedido de capital a los inversores para recaudar más fondos.

 

Si no puede cumplir con esta llamada de capital, puede perder su capital en la inversión. Eso significa que ya no será un socio y no recibirá ninguna distribución o ingreso del activo. Antes de invertir en un acuerdo de crowdfunding, asegúrese de revisar detenidamente el acuerdo operativo en busca de una cláusula de llamada de capital. Si lo tiene, también debe asegurarse de tener el capital disponible para cumplir con la obligación. Lea la letra pequeña.

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No puedes tener ventajas en el crowdfunding sin el riesgo

El crowdfunding es una excelente manera de invertir en bienes raíces. Pero al igual que cualquier otra inversión, conlleva un elemento de riesgo. La clave para ganar con la inversión no es eliminar el riesgo (que es imposible), sino administrarlo. No puede tener la ventaja sin el riesgo en un acuerdo de crowdfunding de bienes raíces. Entonces, la pregunta es cómo maneja mejor ese riesgo como inversionista.

 

Comience por observar con claridad cada inversión con esta lista de verificación rápida:

 

¿Quién es el socio general/patrocinador del acuerdo y cuál es su historial? ¿Han hecho acuerdos exitosos de crowdfunding antes? ¿Tienen un historial de patrocinio de acuerdos rentables de crowdfunding en el mercado donde se encuentra su activo? ¿Qué tan bien capitalizados están?

¿Cuál es el financiamiento subyacente detrás del acuerdo? Si hay financiamiento u otra deuda sobre su activo, ¿cuáles son los términos de pago? ¿El préstamo es fijo? ¿Se puede refinanciar si es necesario? ¿Cómo se ven potencialmente afectadas sus ganancias/ingresos si la oferta tiene financiamiento a corto plazo con tasa de interés ajustable y la tasa aumenta?

¿Puedes soportar el período de espera? ¿Cuánto dura el período de espera en el acuerdo de crowdfunding inmobiliario elegido? ¿Puede permitirse el lujo de tener su dinero inmovilizado en un acuerdo durante todo el tiempo? ¿Existe una cláusula en el acuerdo operativo que permita al patrocinador del acuerdo o al socio general extender el período de espera?

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¿El momento parece correcto? Obviamente, nadie puede predecir lo impredecible, pero aún tienes tu sentido común y tu mejor juicio. Si el memorando de oferta predice que cierto mercado inmobiliario se fortalecerá, ¿tiene sentido esa predicción? Haga su propia investigación en el mercado donde se encuentra su activo y vea lo que encuentra. Mire los valores de bienes raíces y los alquileres en el área. ¿Están aumentando o disminuyendo?

Si analiza un acuerdo teniendo en cuenta estos puntos y aún así le gustan las respuestas a las preguntas anteriores, es posible que esté viendo una gran oportunidad de crowdfunding inmobiliario.

Por último, consulte con un asesor de inversiones y obtenga un nuevo par de ojos en el trato. Recuerde, nunca puede eliminar el riesgo de pérdida en una inversión de crowdfunding, pero puede minimizarlo. Mire bien, elija con cuidado y, con suerte, su inversión de financiación colectiva será ganadora.

Fuente: https://www.benzinga.com/money/the-risks-of-real-estate-crowdfunding

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