Propiedades. Tips para una compra segura

Propiedades. Tips para una compra segura

La vivienda es considerada el sustento material más importante de una familia, es la suma de esfuerzos conjuntos, de fortaleza, de ilusiones, de proyectos de vida, de crecimiento, de intimidad y de libertad.

Propiedades Tips para una compra segura.
Propiedades Tips para una compra segura.

Es por ello por lo que resulta fundamental un asesoramiento profesional, trasparente e imparcial, ya sea por medio de corredores matriculados, abogados, contadores, escribanos, arquitectos, etcétera.

Pero considero que el cliente no debe contratar a ciegas, es decir sin tener conocimiento del espíritu de la operación y es por ello por lo que les remito la siguiente información:

Titularidad del inmueble:

Tanto para una operación de venta y alquiler es fundamental corroborar la titularidad de los propietarios,

 

Dicha titularidad se verifica por medio de la solicitud de un certificado de dominio al registro de la propiedad de la provincia en donde este situado el bien, allí nos informara la unidad funcional.

Tambien la dirección exacta del inmueble objeto de la transacción, los titulares anteriores (si los hubo) que aparecerán tachados y los titulares actuales (quienes deben firmar) al final sin tachaduras.

 

Quienes figuran en el certificado de dominio como titulares son las personas que deben firmar la transacción.

En el caso de personas jurídicas dependiendo si con S.A o SRL los firmantes serán sus socios gerente o presidentes que figuren en el contrato socio o estatuto, o bien en los respectivos libros de actas.

 

Vale señalar que tanto las personas físicas como jurídicas pueden ser representadas por terceros por medio de poderes especiales de disposición para el caso de venta o administración para el caso de alquiler.

 

Para finalizar este punto es importante verificar que los firmantes no se encuentren inhibidos para realizar la operación inmobiliaria. Para ello es determinante constatarlo mediante la solicitud de un certificado de inhibición de todos los titulares del inmueble.

O en su defecto de la persona jurídica.

Dicho certificado al igual que el de domino se solicita al registro de la propiedad inmueble, destacando que en la Argentina no existe un registro nacional sino un por cada provincia y por Caba.

 

Gravámenes:

Diego MIgliorisi . Novedades del real estate argentino
Novedades del real estate argentino. Por Diego MIgliorisi

 

  • En la segunda columna del certificado de dominio aparecen los gravámenes, medidas cautelares e hipotecas, si las hay aparecerán los datos de los embargantes o acreedores, juzgado, fecha, y demás datos del gravamen.
  • En algunos casos los montos (para verificar la vigencia de estos no deben estar tachados (en Caba) y los embargos preventivos tienen plazo perentorio de 2 años y definitivo 5 años).
  • La tercera columna del certificado es la destinada a las cancelaciones de embargos e hipotecas, esa mención es acompañada por la tachadura del correspondiente gravemente en la columna en donde figuraba el gravamen.

 

 

 

  • Hasta aquí logramos informarnos quienes son las personas que deben firmar y si el inmueble tiene restricciones jurídicas para firmar una operación inmobiliaria.

 

Inmuebles de sucesión:

 

Cabe señalar en los inmuebles que se venden y su origen es producto de una sucesión o testamento no inscripto en el registro de la propiedad inmueble llevan una verificación adicional.

Se debe constatar que los firmantes sean los declarados en el juicio sucesorio como herederos. Si bien obviamente el asesor jurídico o notarial estará siempre presente, es bueno que el interesado puede comprender como al menos constatar estos datos.

 

Los interesados pueden registrarse gratuitamente en portales de libre acceso como www.pjn.gov.ar, www.legislaw.com.ar.

Con el numero de expediente y juzgado en el que tramita el juicio sucesorio ( información que proveerá el propietario) , podrá observar diferentes ítems , el más importante será el “autos” que los constituya  herederos en la declaratoria.

Tambien parael caso que sea testamento en el testamento y la denuncia de los mismos en el expediente ( es recomendable que quien hace esta verificación lo haga bajo el asesoramiento de un profesional del derecho , abogado o escribano.

Pues no es de tan fácil lectura y si hay cesiones de derechos o compensaciones puede dar lugar a interpretaciones erróneas).

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También es de trascendental importancia la solicitud del certificado de inhibición de las personas que venden el inmueble.

Ósea las que figuran como titulares en el certificado de dominio y la de los causantes. o cedentes en el caso que no se haya inscripto la sucesión a nombre de los herederos.

 

Superficies y planos:

 

A estos elementos indispensables para tener mayor tranquilidad en la firma de un boleto de compraventa, seña o contrato de alquiler.

En algunos casos habría que sumarle copia de planos fundamentalmente en el tipo casa para constatar y tomar conocimiento de construcciones antirreglamentarias en unidades con patios o balcones terrazas para verificar que coincida el construido con la realidad.

 

  • No obstante, de que las partes acuerden por escrito la venta del inmueble con construcciones no contempladas en planos, de esta forma no existe ni engaño ni malas interpretaciones – sobre superficies cubiertas que por regla no lo eran-,
  • Aunque siempre se recomienda iniciar los tramites para la adecuación en el municipio que corresponda.

 

  • Aclarar estas situaciones con un sustento escrito, lo considero muy importante porque es un elemento básico en la transparencia de la operación, y las partes se ahorrarán un mal momento y visitar los tribunales.   Por ello al informar el vendedor al comprar de la situación, y este aceptar en forma expresa, la situación es clara y no hay litigio.
  • Cuando el vendedor actúa representado por un apoderado es indispensable que el escribano interviniente referencie el poder para asegurar de su vigencia, es decir bien el poder puede tener un vencimiento de hasta 99 años el mismo pudo haber sido revocado o el poderdante fallecido.
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  • Por lo tanto, antes de firman una operación inmobiliaria – en donde el vendedor utilizara un apoderado-, es recomendable solicitar al escribano interviniente referenciar la validez del poder. Demás esta decir que se deberá exhibir el poder original .   Compra de inmuebles a estrenar:
  • Cuando se compra un inmueble a estrenar y la obra este en proceso de ejecución además del certificado de dominio del terreno y la inhibición de las personas que venden.
  • En caso de que se trate de una  sociedad se deberá tener a disposición el plano de obra con la respectiva aprobación municipal.
  • Para todos los casos si el vendedor es una sociedad se deberá tener a disposición la copia del estatuto o contrato social y el acta donde autorice al presidente, socio gerente o tercero autorizado a vender.
  • Generalmente estas facultades esta en el mismo estatuto, se pide el libro de actas para verificar que no hayan cambiado los cargos ni se haya derogado la decisión de la venta en una posterior asamblea.

Por Diego MIgliorisi

Abogado y corredor inmobiliario

Master en comunicación politica

Escritor  y especialista en tecnología

Propiedades : Tips para una compra segura
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Diego migliorisi

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