Por Salvador Tapea · Actualizado: 12 de noviembre de 2026
La rentabilidad de los alquileres en 2026 en la Ciudad de Buenos Aires ronda el 5,7% bruto anual en dólares (octubre de 2026): un 2 ambientes tarda 17,6 años en pagarse solo. Pero según el barrio, la renta va del 3,2% en Puerto Madero al 9,6% en Villa Lugano.
Hace tres años, un 2 ambientes en alquiler dejaba apenas un 2,5% anual; en julio de 2026 llegó a 6,42%. La renta se multiplicó por más de dos y el ladrillo vuelve a estar en la mira de inversores y pequeños ahorristas. La pregunta que todos se hacen es una sola: ¿dónde rinde más alquilar en 2026? La respuesta sorprende: los barrios más caros son los que menos pagan.
Rentabilidad alquileres 2026: los 5 números que hay que saber
- 5,7% anual en dólares: renta bruta promedio de un departamento de 2 ambientes de 50 m² en CABA (octubre de 2026).
- 17,6 años: el tiempo que tarda el alquiler en devolver lo invertido en la compra.
- 6,42%: la renta de un 2 ambientes en julio de 2026, el valor más alto de los últimos 9 años (el promedio histórico es 4,16%).
- +29,9% interanual: la suba de los alquileres publicados en CABA a agosto de 2026, aunque en lo que va del año (+19,2%) quedaron por debajo de la inflación (21,5%).
- Hasta 10% anual: lo que pueden dejar los locales comerciales en corredores emergentes.
Para entender cómo se calcula: la rentabilidad bruta de un alquiler es lo que cobra el propietario en un año dividido el precio de compra de la propiedad. Es una forma simple de medir el retorno de la inversión antes de gastos.
El sur le gana al norte: dónde rinde más alquilar en CABA
El dato más viral del año: un 2 ambientes en Villa Lugano rinde tres veces más que uno en Puerto Madero. La explicación es matemática. En los barrios del sur el precio de compra es mucho más bajo, mientras que el alquiler no baja en la misma proporción. Por eso el corredor sur promedia un 8,9% de renta y el corredor norte, un 4,8%.
| Barrios que más rinden | Renta bruta anual | Barrios que menos rinden | Renta bruta anual |
|---|---|---|---|
| Villa Lugano | 9,64% | Puerto Madero | 3,22% |
| Parque Patricios | 7,68% | Palermo | 4,55% |
| Nueva Pompeya | 7,63% | Núñez | 4,60% |
| San Cristóbal | 7,18% | Belgrano | 4,66% |
| Floresta | 7,17% | Colegiales | 4,88% |
Datos de octubre de 2026, departamentos de 2 ambientes.
En el medio de la tabla aparecen barrios como Almagro y Caballito, con rentas cercanas al 6%, y Villa Crespo, alrededor del 5,5%. Son zonas donde se combina buena demanda de inquilinos con precios de compra intermedios. Si querés ver cuánto cuesta hoy comprar en cada barrio, mirá el precio del m² en CABA de octubre de 2026.
Cuánto deja hoy un 2 ambientes en alquiler
Un ejemplo para bajarlo a tierra. Un 2 ambientes en CABA se vendía en promedio a US$ 142.589 en julio de 2026. Con una renta bruta del 5,7%, ese departamento dejaría unos US$ 8.100 al año, es decir, alrededor de US$ 675 por mes antes de gastos.
En pesos, en agosto de 2026 el alquiler promedio fue de $886.527 para un 2 ambientes, $771.871 para un monoambiente y $1.196.413 para un 3 ambientes. Los monoambientes y los 2 ambientes son, en general, los que mejor relación ofrecen entre precio de entrada y renta.
Por qué subió la rentabilidad de los alquileres
El cambio de fondo llegó con el DNU 70/2023, que derogó la Ley de Alquileres y habilitó la libre contratación: plazos, moneda y actualizaciones se pactan entre las partes. Eso devolvió propiedades al mercado de alquiler tradicional y le dio al propietario más previsibilidad.
A esto se sumaron dos factores: los precios de venta del usado quedaron estables (el m² usado promedia US$ 2.221) y los alquileres se recuperaron después de años de atraso. Cuando el precio de compra no sube y el alquiler sí, la renta mejora.
Locales comerciales: la renta que puede llegar al 10%
Para quienes buscan diversificar, los locales son el segmento que más paga, pero también el que más riesgo tiene. Los locales en arterias consolidadas rinden entre 4% y 5% anual, mientras que los de corredores secundarios y emergentes pueden dejar entre 8% y 10%.
Entre los corredores que más se mencionan están Cabildo y Juramento (Belgrano), Coronel Díaz y Santa Fe (Recoleta), Acoyte y Rivadavia (Caballito), Scalabrini Ortiz y Córdoba (Villa Crespo) y Córdoba y Federico Lacroze (Chacarita). La contracara: la vacancia de locales en algunos ejes comerciales de la Ciudad creció en 2026, por lo que elegir bien la ubicación pesa más que nunca.
Lo que nadie te dice: la renta neta es más baja
El 5,7% es renta bruta. Al número final hay que descontarle los gastos que no paga el inquilino, los meses sin alquilar, el mantenimiento, los impuestos y la comisión de administración. Por eso la renta neta suele quedar entre 4% y 5% anual.
Tres variables cambian todo el cálculo:
- Expensas: un edificio con amenities y expensas altas espanta inquilinos y obliga a bajar el precio.
- Transporte: la cercanía al subte, al tren o a corredores como el TramBus sostiene la demanda. Mirá el efecto TramBus 2027 en los barrios porteños y las 12 estaciones de la Línea F.
- Estado de la propiedad: un departamento reciclado se alquila más rápido y a mejor precio.
Mirá el análisis en video
El mercado de alquileres explicado en menos de un minuto, en el canal de YouTube diegomigliorisire:
Preguntas frecuentes sobre la rentabilidad de alquileres en 2026
¿Cuál es la rentabilidad de un alquiler en CABA en 2026?
La renta bruta promedio de un 2 ambientes en la Ciudad de Buenos Aires es de 5,7% anual en dólares (octubre de 2026). Eso equivale a recuperar la inversión en unos 17,6 años.
¿En qué barrio de CABA conviene comprar para alquilar?
Los barrios del sur son los que más rinden: Villa Lugano (9,64%), Parque Patricios (7,68%) y Nueva Pompeya (7,63%). Los que menos rinden son Puerto Madero (3,22%), Palermo (4,55%) y Núñez (4,60%).
¿Cuánto rinde un local comercial en Buenos Aires?
Entre 4% y 5% anual en arterias consolidadas y entre 8% y 10% en corredores secundarios o emergentes, con más riesgo de vacancia.
¿Cuál es la diferencia entre rentabilidad bruta y neta?
La bruta divide el alquiler anual por el precio de compra. La neta descuenta gastos, impuestos, mantenimiento y meses sin alquilar, y suele quedar entre 4% y 5% anual.
¿Conviene comprar para alquilar en 2026?
La renta está en su nivel más alto en casi una década, pero cada caso depende del barrio, las expensas, el transporte y el estado de la propiedad. Conviene hacer números con datos reales antes de decidir.
Este artículo tiene fines informativos y no constituye una recomendación de inversión. Las cifras son referenciales y pueden variar según cada propiedad.
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