En el mundo de la compra y venta de propiedades 2023, encontrar la casa de tus sueños puede ser emocionante, puede ser estresante.
Con tantas opciones disponibles, es importante tomar en cuenta todos los factores antes de tomar una decisión de compra. En este artículo, te brindaremos tips para una compra segura de propiedades en el año 2023.
Desde la importancia de hacer una inspección previa hasta la necesidad de estar al tanto de las leyes y regulaciones locales, te guiaremos en el proceso para que puedas tomar una decisión informada y estar seguro de que estás haciendo una buena inversión.”
La vivienda es considerada el sustento material más importante de una familia, es la suma de esfuerzos conjuntos, de fortaleza, de ilusiones, de proyectos de vida, de crecimiento, de intimidad y de libertad.
Es por ello por lo que resulta fundamental un asesoramiento profesional, trasparente e imparcial, ya sea por medio de corredores matriculados, abogados, contadores, escribanos, arquitectos, etcétera.
Pero considero que el cliente no debe contratar a ciegas, es decir sin tener conocimiento del espíritu de la operación y es por ello por lo que les remito la siguiente información:
Titularidad del inmueble:
Tanto para una operación de venta y alquiler es fundamental corroborar la titularidad de los propietarios.
Dicha titularidad se verifica por medio de la solicitud de un certificado de dominio al registro de la propiedad de la provincia en donde este situado el bien, allí nos informara la unidad funcional.
Tambien la dirección exacta del inmueble objeto de la transacción, los titulares anteriores (si los hubo) que aparecerán tachados y los titulares actuales (quienes deben firmar) al final sin tachaduras.
Quienes figuran en el certificado de dominio como titulares son las personas que deben firmar la transacción.
En el caso de personas jurídicas dependiendo si con S.A o SRL los firmantes serán sus socios gerente o presidentes que figuren en el contrato socio o estatuto, o bien en los respectivos libros de actas.
Vale señalar que tanto las personas físicas como jurídicas pueden ser representadas por terceros por medio de poderes especiales de disposición para el caso de venta o administración para el caso de alquiler.
Para finalizar este punto es importante verificar que los firmantes no se encuentren inhibidos para realizar la operación inmobiliaria. Para ello es determinante constatarlo mediante la solicitud de un certificado de inhibición de todos los titulares del inmueble.
O en su defecto de la persona jurídica.
Dicho certificado al igual que el de domino se solicita al registro de la propiedad inmueble, destacando que en la Argentina no existe un registro nacional sino un por cada provincia y por Caba.
Gravámenes:
- En la segunda columna del certificado de dominio aparecen los gravámenes, medidas cautelares e hipotecas, si las hay aparecerán los datos de los embargantes o acreedores, juzgado, fecha, y demás datos del gravamen.
- En algunos casos los montos (para verificar la vigencia de estos no deben estar tachados (en Caba) y los embargos preventivos tienen plazo perentorio de 2 años y definitivo 5 años).
- La tercera columna del certificado es la destinada a las cancelaciones de embargos e hipotecas, esa mención es acompañada por la tachadura del correspondiente gravemente en la columna en donde figuraba el gravamen.
- Hasta aquí logramos informarnos quienes son las personas que deben firmar y si el inmueble tiene restricciones jurídicas para firmar una operación inmobiliaria.
Inmuebles de sucesión:
Cabe señalar en los inmuebles que se venden y su origen es producto de una sucesión o testamento no inscripto en el registro de la propiedad inmueble llevan una verificación adicional.
Se debe constatar que los firmantes sean los declarados en el juicio sucesorio como herederos.
Si bien obviamente el asesor jurídico o notarial estará siempre presente, es bueno que el interesado puede comprender como al menos constatar estos datos.
Los interesados pueden registrarse gratuitamente en portales de libre acceso como www.pjn.gov.ar, www.legislaw.com.ar.
Con el numero de expediente y juzgado en el que tramita el juicio sucesorio ( información que proveerá el propietario) , podrá observar diferentes ítems , el más importante será el “autos” que los constituya herederos en la declaratoria.
Tambien parael caso que sea testamento en el testamento y la denuncia de los mismos en el expediente ( es recomendable que quien hace esta verificación lo haga bajo el asesoramiento de un profesional del derecho , abogado o escribano.
Pues no es de tan fácil lectura y si hay cesiones de derechos o compensaciones puede dar lugar a interpretaciones erróneas).
También es de trascendental importancia la solicitud del certificado de inhibición de las personas que venden el inmueble.
Un certificado de inhibición es un documento emitido por una entidad gubernamental que indica si una persona está habilitada para vender un inmueble o no. Es decir, si una persona está “inhibida” de vender un inmueble significa que no tiene el derecho de hacerlo, mientras que si está “no inhibida” significa que sí tiene el derecho de venderlo.
Este certificado se solicita normalmente en el proceso de compraventa de un inmueble. El propósito de esta certificación es asegurar que el vendedor realmente tiene el derecho de vender el inmueble y que no hay ningún impedimento legal para ello, como por ejemplo una hipoteca pendiente o un embargo judicial.
En algunos países este certificado es emitido por el Registro de la Propiedad o una institución similar, mientras que en otros países se pide por parte de Notaria o el juzgado de la propiedad.
Es importante destacar que los procesos y nombres pueden variar en diferentes países, pero el concepto es el mismo: un certificado que garantiza que el vendedor tiene derecho a vender el inmueble.
Ósea las que figuran como titulares en el certificado de dominio y la de los causantes. o cedentes en el caso que no se haya inscripto la sucesión a nombre de los herederos.
Superficies y planos:
A estos elementos indispensables para tener mayor tranquilidad en la firma de un boleto de compraventa, seña o contrato de alquiler.
En algunos casos habría que sumarle copia de planos fundamentalmente en el tipo casa para constatar y tomar conocimiento de construcciones antirreglamentarias en unidades con patios o balcones terrazas para verificar que coincida el construido con la realidad.
- No obstante, de que las partes acuerden por escrito la venta del inmueble con construcciones no contempladas en planos, de esta forma no existe ni engaño ni malas interpretaciones – sobre superficies cubiertas que por regla no lo eran-,
- Aunque siempre se recomienda iniciar los tramites para la adecuación en el municipio que corresponda.
- Aclarar estas situaciones con un sustento escrito, lo considero muy importante porque es un elemento básico en la transparencia de la operación, y las partes se ahorrarán un mal momento y visitar los tribunales. Por ello al informar el vendedor al comprar de la situación, y este aceptar en forma expresa, la situación es clara y no hay litigio.
- Cuando el vendedor actúa representado por un apoderado es indispensable que el escribano interviniente referencie el poder para asegurar de su vigencia, es decir bien el poder puede tener un vencimiento de hasta 99 años el mismo pudo haber sido revocado o el poderdante fallecido.
- Por lo tanto, antes de firman una operación inmobiliaria – en donde el vendedor utilizara un apoderado-, es recomendable solicitar al escribano interviniente referenciar la validez del poder. Demás esta decir que se deberá exhibir el poder original .
Compra de inmuebles a estrenar:
- Cuando se compra un inmueble a estrenar y la obra este en proceso de ejecución además del certificado de dominio del terreno y la inhibición de las personas que venden.
- En caso de que se trate de una sociedad se deberá tener a disposición el plano de obra con la respectiva aprobación municipal.
- Para todos los casos si el vendedor es una sociedad se deberá tener a disposición la copia del estatuto o contrato social y el acta donde autorice al presidente, socio gerente o tercero autorizado a vender.
- Generalmente estas facultades esta en el mismo estatuto, se pide el libro de actas para verificar que no hayan cambiado los cargos ni se haya derogado la decisión de la venta en una posterior asamblea.
Consideraciones adicionales
- Determine cuánto puede pagar. Antes de empezar a buscar una vivienda, es importante saber cuánto dinero se tiene disponible para gastar en la compra y en los gastos relacionados, como los impuestos y los gastos de cierre.
- Establezca sus prioridades. ¿Qué es lo que más le importa en una vivienda? ¿Tamaño, ubicación, número de habitaciones, estado de conservación, etc.? Tener una idea clara de sus prioridades le ayudará a encontrar una vivienda que se ajuste a sus necesidades.
- Haga una lista de lo que busca. Es útil hacer una lista de las características que desea tener en su vivienda, como el número de habitaciones, el tamaño del lote, el estado de conservación, la ubicación, etc. Esto ayudará a seleccionar las propiedades que mejor se ajusten a sus necesidades.
- Busque ayuda de un profesional. Contar con un corredor de bienes raíces o un agente inmobiliario puede ayudarle a encontrar la vivienda adecuada y a guiarlo a través del proceso de compra.
- Investigue la zona. Una vez que haya encontrado una propiedad que le interese, es importante investigar la zona. Investigue los servicios y la infraestructura cercana, los precios de las viviendas en la zona y la situación del mercado inmobiliario local.
- Considere la posibilidad de comprar una vivienda en construcción. Puede ser más fácil financiar una vivienda en construcción, ya que los prestamistas suelen requerir menos avales.
- Asista a ferias de viviendas. Estas ferias suelen tener una gran variedad de viviendas en venta, lo que le permitirá comparar precios y características.
- Considere comprar una casa antigua. A menudo, las casas antiguas tienen más encanto y características únicas que las casas nuevas, y a menudo se pueden comprar a precios más bajos.
- Compre en el momento adecuado. El momento adecuado para comprar una vivienda puede variar dependiendo del mercado local. Consulte con un corredor de bienes raíces o un agente inmobiliario para obtener información sobre el momento adecuado para comprar en su área.
- Asegúrese de tener un presupuesto para los gastos relacionados con la compra
- Haga una visita previa a la propiedad. Es importante ver la propiedad en persona antes de hacer una oferta. Haga una lista de las preguntas y los puntos que desea ver durante la visita para asegurarse de no olvidar nada importante.
- Considere las posibles necesidades de reparación y mejora. Tenga en cuenta que, incluso si la propiedad parece en buen estado, puede haber problemas que requieran reparaciones costosas. Considere contratar a un inspector para evaluar la propiedad antes de hacer una oferta.
- Considere la posibilidad de comprar con un socio. Si no tiene suficientes fondos para comprar una vivienda, considere la posibilidad de comprar con un socio. Sin embargo, es importante tener un acuerdo legal escrito antes de comprar.
- Considere la posibilidad de comprar una propiedad a través de un plan de ahorro para la vivienda. Si cumple con los requisitos, puede calificar para comprar una vivienda con un precio reducido a través de un plan de ahorro para la vivienda.
- Considere las posibilidades de alquilar con opción a compra. Si no está seguro de querer comprar una propiedad, pero le gustaría tener la opción de hacerlo en el futuro, considere alquilar con opción a compra.
- Obtenga pre-aprobación de crédito. Antes de hacer una oferta en una propiedad, es importante obtener pre-aprobación de crédito para asegurarse de que se califica para un préstamo hipotecario.
- Asegúrese de tener suficientes fondos para el enganche. El enganche es el dinero que se paga al vendedor cuando se compra una propiedad, y suele ser del 20% al 25% del precio de la propiedad. Asegúrese de tener suficientes fondos para el enganche antes de hacer una oferta.
- Considere los gastos de cierre. Los gastos de cierre incluyen los impuestos, las tasas y los honorarios legales relacionados con la compra de una propiedad. Asegúrese de tener un presupuesto para estos gastos antes de hacer una oferta.
- Consulte con un abogado. Es importante contar con el consejo de un abogado especializado en bienes raíces antes de comprar una propiedad, especialmente si es la primera vez que compra una vivienda. Un abogado especializado en bienes raíces puede ayudarle a entender los términos del contrato de compraventa, asegurarse de que la propiedad está libre de cualquier problema legal y guiarlo a través del proceso de cierre. Es especialmente importante contar con el consejo de un abogado si es la primera vez que compra una vivienda, ya que el proceso puede ser complicado y lleno de detalles técnicos. Un abogado puede ayudar a asegurar que se cumplan todas las formalidades legales y que se eviten problemas legales en el futuro.
- Sea paciente y no se apresure a comprar.
Conclusiones
En el mundo de la compra y venta de propiedades, encontrar la casa de tus sueños puede ser emocionante, pero también puede ser estresante.
Con tantas opciones disponibles, es importante tomar en cuenta todos los factores antes de tomar una decisión de compra.
En este artículo, te brindamos tips para una compra segura de propiedades en el año 2023.
Desde la importancia de hacer una inspección previa hasta la necesidad de estar al tanto de las leyes y regulaciones locales.
Ya cuentas una guía para transitar el proceso para que puedas tomar una decisión informada y estar seguro de que estás haciendo una buena inversión.
Por Diego MIgliorisi
Abogado y Corredor Inmobiliario
Master en Comunicación Política – Escritor y Especialista en Tecnología
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Comprar una propiedad es una gran inversión y es importante que tomes en cuenta varios factores para asegurar que estás haciendo una compra segura. Aquí te doy algunos consejos para ayudarte a tomar una decisión informada:
- Investiga el vecindario: Asegúrate de visitar la propiedad en diferentes horas del día y verifica la seguridad del vecindario. Observa si hay mucho tráfico en las calles, si hay una comunidad activa y si hay una presencia policial.
- Verifica la estructura: Antes de comprar, asegúrate de que la propiedad esté en buen estado estructural. Un inspector de propiedades puede ayudarte a detectar problemas estructurales o de seguridad que puedan no ser evidentes a simple vista.
- Chequea el estado del techo, electricidad, plomería y otras instalaciones de la propiedad, para evitar problemas costosos en el futuro.
- Investiga la historia de la propiedad: Verifica si la propiedad ha sido objeto de algún tipo de desastre natural o si ha sido objeto de algún reclamo de seguro. También es recomendable verificar si la propiedad tiene algún tipo de restricción o si está en una zona de riesgo.
- Haz tu cálculo: Asegúrate de que la propiedad esté dentro de tu presupuesto y que te quede algo de dinero para hacer mejoras o reparaciones si es necesario.
- Recuerda que ademas del precio del bien inmueble tambien tendras que considerar otros gastos como los trámites de escrituracion, notaría, impuestos, etc.
Teniendo en cuenta estos consejos te ayudarán a tomar una decisión informada y a comprar una propiedad segura.