Inmuebles y dolar Blue: ¿ Cúal será el impacto en los inmuebles por la suba del dolar?
El mercado inmobiliario argentino atraviesa una crisis desde hace varios años, que se agravó con la pandemia, la inflación, la falta de crédito y la incertidumbre política y económica. Algunos datos que reflejan esta situación son:
- La sobreoferta de inmuebles en venta en la CABA es tan grande que se requieren entre 5,2 y 5,5 años para absorber la totalidad de la oferta al nivel actual de demanda1.
- El precio de las viviendas en la CABA cayó un 34% desde 20192, y sigue bajando por el exceso de oferta y la necesidad de los vendedores de hacerse de pesos.
- El mercado de alquileres también está afectado por la ley de alquileres, que desincentivó a muchos propietarios a ofrecer sus inmuebles en renta, y por el índice de ajuste semestral, que está atado a la inflación y al tipo de cambio oficial2.
- El crédito hipotecario está prácticamente paralizado por las altas tasas de interés, la falta de confianza en el sistema financiero y la pérdida del poder adquisitivo de los salarios1.
Sin embargo, también hay algunos signos de estabilidad y recuperación en el sector. Por ejemplo:
- El costo de construcción en dólares se abarató por la estabilidad cambiaria y el aumento de los costos en pesos, lo que puede generar una oportunidad para los inversores que tienen ahorros en moneda extranjera1.
- El mercado de pozo y a estrenar tuvo una menor caída que el mercado de usados, y se espera que se reactive con el avance de la vacunación y la reactivación económica1.
El aumento del dólar siempre ha tenido un impacto significativo en el mercado inmobiliario de Argentina. Los precios de las propiedades se mueven en función de las fluctuaciones de la moneda, y cualquier variación en el tipo de cambio puede desencadenar un efecto dominó en el sector. Aunque tambien la oferta y la demanda es un detonante como viene ocurriendo en los últimos tiempos.
El sobrestrock de inmuebles en venta, la falta de crédito y la casi nula capacidad de ahorro de los argentinos por la crisis económica que ya cumple su quinto año hace un escenario explosivo.
El dólar sube, pero los propietarios ponen un limite
Cuando el dólar sube, el comprador intenta hacer valer más sus dólares y hacer ofertas más agresivas. Sin embargo, esto puede provocar una desaceleración en la demanda de propiedades, ya que los compradores pueden sentirse desalentados y considerar que el futuro las propiedades pueden bajar aún más.
Pero este escenario no es exactamente el que peude suceder en la Argentina. El propietario desde hace varios años observa que la propiedad se viene depreciando. A partir del año 2018 los inmuebles – dependiendo del segmento-, bajaron entre el 20 y el 50%. En un contexto de propietarios no endeudados no podemos observar un escenario que continue con la depreciación de precios, aunque la ofertas sean cada vez más disruptivas.
Aunque los compradores suelen estar más interesados en hacer ofertas más fuertes, existe un límite en la baja de precios. La historia de auges y depresiones del mercado inmobiliario argentino estan ligados con el humor social y la situación político-económica. Esto puede proyectar que en un futuro cercano se aliñen los planetas y comience la recuperación. Que será lenta y, pero recuperación al fin.
El comportamiento de los vendedores y compradores en el mercado inmobiliario argentino, en mucho caso está estrechamente ligado a las fluctuaciones del dólar. Esto genera incertidumbre en el mercado.
Aunque un aumento en el tipo de cambio puede hacer que los precios de las propiedades bajen sensiblemente de valor, y su actualización respecto del 2018 se acelere. También puede desacelerar la demanda, por temor o especulación de los compradores.
Dólar alto no asusta a propietarios
Que el dólar blue suba no significa que abruptamente el precio de los inmuebles se continue depreciando. Aunque depende de la hipótesis y pronósticos que pueda hacer cada propietario sobre el futuro de la Argentina.
Según el sondeo que realizó el equipo de “Noticias Real Estate”, la mayoría de los propietarios que adaptaron los valores desde el 2018 no están dispuestos a seguir bajando. Por otro lado, quienes no actualizaron sus precios y adoptaron un criterio estricto, deberán hacerlo para tener posibilidades de vender.
Podemos afirmar que muchos propietarios han puesto un punto limite que no van a cruzar más allá de un dólar blue a $600.
Matías La Rosa afirma que “Muchos propietarios consideran que en el 2024 un gobierno promercado generaría más confianza y estabilizaría la situación, cosa que los inmuebles comiencen a recuperarse”
Por otro lado, Marta W sostiene que “Aun no se sabe con qué contexto económico se va a encontrar el próximo gobierno, si es muy negativo puede afectar el precio de los inmuebles de forma significativa”
En resumidas cuentas, la incentivare es la que domina el mercado inmobiliario argentino en estos tiempos y solo una asesoría profesional es la que puede ayudar a marcar los tiempos de acción de los players.
Por Guillermo Doval
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