Ley de alquileres: Situación límite por falta de oferta 2023. Como salir de la crisis a 3 años de la sanción de la ley
El mercado de alquiler de viviendas en Argentina lleva varios años en crisis, pero ha llegado a un punto de quiebre en 2023. La raíz del problema está en la ley de alquileres de 2020, que impuso límites estrictos a los aumentos del alquiler y la duración de los contratos (actualización anual y duración mínima por tres años).
La ley tenía buenas intenciones, aunque los representantes del pueblo no han tomado en cuenta las recomendaciones de los especialistas del sector inmobiliario. Como consecuencia ha tenido efectos no deseados convirtiéndose en un fracaso total perjudicando de forma categórica a todas las partes.
En el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA), los alquileres de vivienda han aumentado en promedio un 95% desde que se aprobó la ley.
La situación es aún peor para los inquilinos que están renovando sus contratos, ya que en muchos casos la inflación es considerablemente mayor al aumento de sus ingresos, lo que hace que se tenga que destinar mas dinero para pagar el alquiler y expensas que tambien aumentaron sideralmente.
Los altos alquileres han dificultado que muchas personas puedan pagar una vivienda. En el AMBA, la renta promedio ya consume más del 30% de los ingresos de un hogar. Esta es una carga importante para las familias de ingresos bajos y medios.
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La crisis también ha provocado una disminución de la oferta de vivienda en alquiler. Muchos propietarios simplemente han optado por poner a la venta sus propiedades en lugar de alquilarlas, ya que la casi nula renta y un contrato a tres años en un contexto de imprevisibilidad ha generado más incertidumbre.
Esto ha creado un exceso de oferta de viviendas en el mercado, lo que ha hecho bajar aún más los precios en los inmuebles que están en venta.
¿Por qué no funciona la Ley de alquileres?
Hay algunas razones por las que la ley de alquileres no está funcionando según lo previsto. Primero, la ley fue diseñada para un contexto con inflación de un solo dígito, pero la inflación en Argentina ha sido de tres dígitos en los últimos años. Esto ha dificultado que los propietarios se mantengan al día con el costo de vida, y muchos simplemente han optado por vender sus propiedades en lugar de alquilarlas. Quien destina sus ahorros para comprar un inmueble lo hace con el objetivo de recibir una renta a cambio. Si eso no sucede y no hay garantías económicas y jurídica lo retira del mercado.
En segundo lugar, la ley limita los aumentos de alquiler una sola vez al año, con un índice – ICL – está por debajo de la tasa de inflación real. Esto significa que los inquilinos obtienen efectivamente una reducción del alquiler cada año, lo que dificulta que los propietarios obtengan ganancias. Pero a su vez sus ingresos en muchos casos están por debajo del índice ICL. Pierden todos.
En tercer lugar, la ley exige que los propietarios ofrezcan contratos de tres años, lo que es un gran desincentivo para los propietarios. Muchos propietarios son reacios a firmar un contrato de tres años porque no están seguros de cómo será la realidad económica y social en la Argentina. No podemos prevenir que va a ocurrir el mes que viene, mucho menos en 3 años, suelen cuestionar muchos propietarios que decidieron retirar en inmueble de alquiler o pasarlo a la modalidad temporario.
¿Qué se puede hacer para arreglar el mercado de alquiler?
Hay algunas cosas que el gobierno puede hacer para arreglar el mercado de alquiler. Primero el congreso debe derogar la ley actual, y sancionar otra que podría ajustar el alquiler mínimamente cada tres meses. Esto permitiría a los propietarios una rentabilidad que no pierda contra la inflación real y los alentaría a alquilar sus propiedades.
En segundo lugar, la ley debería acortar la duración de los contratos de alquiler a un mínimo de 18 meses renovables, abonando mayor previsibilidad a las partes.
En tercer lugar, el gobierno podría otorgar subsidios a los inquilinos que tienen dificultades para pagar el alquiler. Esto ayudaría a que las viviendas sean más asequibles para las familias de ingresos bajos y medios. Esta medida es muy conocida y efectiva en los Estados Unidos de América denominada Sección 8.
El futuro del mercado de alquiler
El futuro del mercado de alquiler argentino es incierto. El gobierno ha dicho que está trabajando en una nueva ley de alquileres, pero no está claro cuándo se aprobará la ley ni qué contendrá. Si bien los principales actores de la política argentina están compenetrados en sus respectivas campañas electorales, miles de argentinos están sufriendo una situación desesperante, por un lado, el fracaso de una inversión y por otro la necesidad de tener un techo donde vivir.
Mientras tanto, es probable que la crisis continúe. Los alquileres seguirán aumentando y la oferta de viviendas de alquiler seguirá disminuyendo. Esto hará que sea aún más difícil para las personas encontrar viviendas.
También es probable que la crisis tenga un impacto negativo en la economía. A medida que las personas gasten más de sus ingresos en alquiler, tendrán menos dinero para gastar en otros bienes y servicios. Esto ralentizará el crecimiento económico.
El camino a seguir
La crisis del alquiler de viviendas en Argentina es un problema grave que debe ser abordado. El gobierno debe tomar medidas para estabilizar el mercado y hacer que la vivienda sea más accesible para todos y que los inversores y propietarios confien en la nueva norma.
La solución es derogar la ley actual y sancionar inmediatamente otra con las condiciones planteadas anteriormente.
Por redacción. Con la colaboración de Guillermo Doval, Lucas Enricci, Luis Nocera, Jorge Cosenza y Diego Migliorisi
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